螺旋解体（上）：地权上交！信贷上交！有人正在丧失楼市掌控权！
本周，我们将开辟一个新的楼市系列，叫“螺旋解体”。
这个系列中，大碗团队将带着大家一起推演未来的楼市政策演进。
通过这个系列，我们想告诉大家——
l 中国楼市的旧秩序，正在瓦解；
l 地方城市正在丧失地权，金融机构正在丧失信贷权，他们正在丧失楼市掌控权；
l 高层正在以摧枯拉朽之势，掌握着决定楼市走向的两柄利器。
中国楼市，正在从“央地螺旋博弈，调控反反复复”的二元制结构，转入“政策传导顺畅，调控直达底层”的一元制结构。
过往中国楼市的政策包中，充满二元博弈。
自中国有楼市以来，二元博弈就充斥着所有的政策包。
比如，高层喊出一个“稳房价，要限购”。
但是——
地方城市刚憋了一年多，就搞出来个“抢人大战”。
一个落户就能买房，击溃了所有的限购政策。
比如，高层喊出一个“加大供应，把地价打下来”。
但是——
地方城市，装模作样的搞出个年度供地计划。计划里，动辄就是上万亩的土地供应。
实际操作中，核心城区的土地捂着不卖，嗷嗷叫的卖远郊的垃圾土地。
趁着高层一个不注意，就在核心区拍出来一块地王。
杭州、南京，一个个化身捂地惜售的端水大师，控的一手好地价，哪个都不是省油的灯。
比如，高层喊出一个“严控房地产信贷规模”
但是——
几乎所有的银行，都把房贷业务作为核心业务。最高峰时期，涉房贷款比例能占贷款规模的一半以上。
甚至，去年还挪用了经营贷规模，违规填入房贷的坑里。
涉房贷款，不仅把表内杠杆加足了，还恶狠狠的加了一波表外杠杆。
高层喊的是“房住不炒”，地方干的是“因城施策”。
你限购，我人才落户能买房；你限贷，我经营贷流入楼市；你号召加大供应，我列着计划捂着地……
再严厉的楼市调控，在自上而下的二元博弈过程中，化为了八个大字——
因城施策，事缓则圆。
说的好听点，叫政策传导不畅。
说的难听点，叫博弈中相互妥协。
二元博弈和调控反复的底层逻辑是，地权和信贷权在地方城市和各家银行手中。
影响短期房价的最核心政策，有两个——
一个是土地，另一个是信贷。
我们先来说，土地。
土地，决定的是房价的成本核心和供需核心。
最基础的经济原理告诉我们，供需影响价格；
最基本的地产逻辑告诉我们，地价占了房价成本的70%。
那么，怎样才能稳房价？
把地价压的低低的，把供应拔的高高的。
说白了，就是加大土地供应。
为什么武汉楼市内卷的如此严重？为什么天津房价5年不涨？为什么郑州连续3年都陷在泥沼里爬不起来？
最根本的原因就是——
这些城市，太过于老实！
高层一喊加大供应，他们立即嗷嗷叫的供地！
天津卖了4年地，把新房库存干到了5700万㎡；武汉卖了4年地，把住宅潜在库存干到全国前三；郑州卖了3年地，把库存去化周期干到将近25个月……
土地供的哭爹喊娘，房价跌的哭爹喊娘，房企也被套的哭爹喊娘。
为什么杭州楼市成为妖股？为什么南京房价就没跌过？为什么全武汉只有光谷在抢房？
最根本的原因就是——
这些地方，玩的一手好控地！
南京和杭州，像攒屁一样等着憋大；前两年的杭州，核心区曾连续4个月不供地；南京河西，一块好地也不出；武汉光谷，紧紧捏着最后的29块地，打死不出……
土地供的像挤尿；房价硬的像砖头；购房者抢的唧哇乱叫。
我们再来说，信贷。
信贷这玩意儿，就像是楼市里的洪水。
再烂的城市和再烂的版块，一波洪水过去，也能水涨船高，也能划船不用桨纯靠浪。
为什么过去一年的楼市，从一线到二线星火燎原如尿崩？
说白了，还不是钱放多了。
虽然，高层一直喊的是，要严控涉房信贷。
但是，架不住各家银行把房贷作为优质业务，嗷嗷叫的往里干。
2021年一季度，个人房贷规模跃升至2.56万亿。与2019年相比，暴增41%。
个人房贷，相当于每年增长18.9%。
任泽平说：
根据我多年的研究，股市、房市等资产价格不是经济的晴雨表，是货币的晴雨表。
财政部原部长楼继伟说：
今年货币大放水，穷人是最大受害者；现在的通货膨胀，表现在资产价格的上涨；
抬头看看M2，低头看看房价。
最懂楼市的，还得是咱们自己人。
讲到这里，大家应该清楚了——
想控房价，两招足矣。
加大土地供应，严控房贷规模。
但是、但是、但是……
遗憾的是，过去的地权和信贷权，都不在最想控房价的高层手里！
地权，在最依赖土地财政的地方城市手里。
信贷权，在把房贷作为优质业务的各家银行手里。
你刚把房价压下来，他一个捂地惜售就把地价怼上去了。
你刚喊了严控信贷，他一个红印盖上就把房贷批过去了。
今年，情况不同了。
高层在逐步收回地权和信贷权。
过去半年，高层先后出台了两个最狠的政策。
这两个政策，先后让各大银行和地方城市失去了信贷权和地权。
第一个政策是，涉房贷款集中管理。
去年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》——
严控银行涉房贷款规模，严格规定各类银行涉房贷款占比上限！
以前是想贷多少，银行说了算。
现在是想贷多少，高层说了算。
怎么说了算？
楼市热度过高了，高层就把房贷额度红线压一压；
信贷额度压低了，资质审核就严格了，房贷利率就上去了；
房贷利率上去了，资质审核严格了，贷款就难了，热度就下来了。
最近房贷利率一个劲儿的往上涨，审批难度一个劲儿的增长，放款周期一个劲儿的延长，其根本原因就是——
各家银行的房贷额度，不够了。
一个涉房贷款集中管理制度，直接把房贷规模收归高层，直接把信贷权收归高层。
第二个政策是，土地出让集中管理。
2月26日，央行和银保监会发布了土地出让“两集中”政策——
全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。
以前是想拍多少地，想怎么拍，地方说了算。
现在是想拍多少地，想怎么拍，高层说了算。
怎么说了算？
过去地方城市如果想抬地价，要么就是捂地不出，要么就是挤着牙膏出，反正就是不按用地计划出。
半年憋出三块地，一堆憨批房企，抢着拍。
现在？憋个锤子！
全年就给你三次土拍机会。
集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行。
更狠的是，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定死了以下内容——
土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……
一年拍多少地，高层说了算；土地拍多少钱，高层说了算；未来卖多少钱，高层说了算；最高能卖多少钱，还是高层说了算；精装多少钱、物业多少钱，通通都是高层说了算……
一个土地出让集中管理，直接把地权收归高层，甚至把部分定价权也收归高层。
地权上交和信贷权上交之后，我们再来看未来的楼市政策包——
当地方以地价托房价的自主定价权，被收回；
当银行以信贷助房价的自主放贷权，也被收回了；
当高层以摧枯拉朽之势，掌握了决定楼市走向的两柄利器……
曾经充满“上下博弈，传导不畅”的二元楼市，就只剩“自上而下、直达底层”的一元结构。
博弈消失了，说干你就干你。
楼市价值，只剩下精纯的、切切实实的居住价值。
人常说，炒楼、炒楼。
炒楼，过去究竟炒的是什么？
地方和房企，炒土地。金融机构，炒信贷。
普通人，炒的是“土地与信贷”凝结体——
楼！
递增的土地成本，在不加控制的信贷冲刷下，让楼价像是“坐上了一台喷射机”。
地权被收回后，地炒不了了；信贷权被收回之后，信贷也炒不了了。
楼，也自然从喷射机上下来了。
此时此刻——
楼市的价值，只剩下了精纯的、切切实实的居住价值。
此时此刻，一定会有很多人想问出一个问题——
当楼市只剩下切切实实的居住价值，是否就意味着“房价不会再涨”？
答案是，当然不会。
地方失去地权，金融机构失去信贷权……对于楼市来说，不过是丧失了地价泡沫和信贷泡沫。
一二线城市的楼市价值，并不在于地价泡沫和信贷泡沫。
而恰恰在于，真实的居住需求和切实的居住价值。
什么叫真实的居住需求？什么叫切实的居住价值？
说白了，无非就是以下三点——
这个城市或版块，产业基本面究竟如何？配套基本面究竟如何？人口基本面究竟如何？
产业基本面，决定的是购买力。
产业结构越好，购买力越强，房价越有依托。
配套基本面，决定的是能不能把人留下。
配套越好，配套链条越完整，越能把更多的人留在这里。留下的人越多，需求越旺盛。
人口基本面，决定的是潜在刚需规模。
人口结构越年轻，潜在刚需规模越大；人口学历结构越好，潜在刚需的购买力越好；人口流入规模越大，需求增长越快。
只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；
只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；
只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。
大家一定要记住一句话——
一二线城市的房价基础，不是地价泡沫，也不是信贷泡沫！
而是切切实实的居住需求。
最后，来总结一下。
当下的楼市，正在螺旋解体。
从“上下博弈”的二元制结构，解体为“上传下效”的一元制结构。
螺旋解体的过程中，地价泡沫和信贷泡沫正在被挤破。
地权被收归高层，信贷权被收归高层……自此之后，地方城市无法再炒地皮，金融机构也无法再炒信贷。
泡沫出清之后的楼市，留下的恰恰是最有价值的真实居住需求。
房价的基础，一定不是地价泡沫，也不是信贷泡沫，而是切切实实的居住需求。
有真实居住需求支撑的城市，才是最有价值的城市。
怎样找到有真实居住需求支撑的城市和版块？
一看产业结构，二看人口结构，三看配套结构。
产业把人引进来，配套把人留下来。
人口年龄结构越小，人口学历结构越高的城市，房价上涨概率越大，涨幅越高。
以上，就是“螺旋解体”系列的上篇。
此后两天，我们会连续更新中篇和下篇。
在此后的两篇文章中，我们将回答以下几个问题——
1st，丧失地权后的地方城市，财政问题该如何解决？
2nd，丧失楼市掌控权后的地方城市，楼市政策会如何走？
3rd，哪些城市才属于“有切实居住需求支撑”的值得入手城市？
希望大家一定要持续锁定“大碗楼市”！纯干货的持续暴击，就在此后两天！
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